Bei der Vielzahl an Steuern, mit welchem man rund um Immobilien konfrontiert wird, ist es wichtig, den Überblick zu behalten. In diesem Artikel schauen wir uns gemeinsam an, worum genau es sich bei der Spekulationssteuer handelt.

Was ist die Spekulationssteuer und wann wird sie gezahlt?

Die Spekulationssteuer ist ein Teil der Einkommenssteuer und findet ihre Anwendung beim Verkauf von Immobilien.

Dabei wird die Steuer ausschließlich bei privaten Immobilien und unbebauten Grundstücken angewandt und auch nur dann, wenn beim Verkauf Gewinn gemacht wurde.

Die Spekulationssteuer muss bei vermieteten Immobilien dann gezahlt werden, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußert wird.

Wird die Immobilie hingegen selbst genutzt, kann sich die Spekulationsfrist stark verkürzen.

Dazu muss der Eigentümer der Immobilie im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren zuvor in der Immobilie gewohnt haben. Nur im Jahr vor dem Verkaufsjahr muss er dabei über die gesamten zwölf Monate hinweg die Immobilie bezogen haben. Sowohl im Verkaufsjahr selbst als auch im vorletzten Jahr vor dem Verkauf genügt es, wenn der Eigentümer mindestens einen Tag lang in der Immobilie gewohnt hat.

So kann die Spekulationsfrist sogar auf ein Jahr und zwei Tage gekürzt werden, wenn der Eigentümer zum Beispiel vom 31. Dezember 2024 bis zum 1. Januar 2026 in der Immobilie wohnt und sie am 2. Januar 2026 verkauft.

Dabei ist irrelevant, ob die Immobilie zuvor vermietet wurde oder nicht.
Wurde die Immobile nach dem Kauf zuerst vermietet und dann selbst bezogen, endet die Spekulationsfrist entweder nach zehn Jahren Haltedauer oder nachdem der Eigentümer die Immobilie über den entsprechenden Zeitraum selbst genutzt hat – je nachdem, welche Option früher eintritt.

Im Falle eines Mehrfamilienhauses, bei welchem der Eigentümer selbst eine der Wohnungen nutzt, kann dadurch nur die Spekulationsfrist dieser einen Wohnung verkürzt werden. Für die vermieteten Wohnungen gelten weiterhin die zehn Jahre Haltedauer.

Was gilt in diesem Zusammenhang als Eigennutzung?

Eine Eigennutzung liegt dann vor, wenn der Eigentümer die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz selbst bewohnt.
Auch, wenn die Immobilie als eigene Ferienwohnung genutzt wird, entspricht dies der Eigennutzung, sofern sie nicht zwischendurch vermietet oder anderen Personen überlassen wird.

Wenn eigene Kinder die Immobilie bewohnen, gilt dies als Eigennutzung, sofern für die Kinder noch Kindergeld gezahlt wird.
Dieses muss über den gesamten Zeitraum der Eigennutzung durch die Kinder gezahlt werden.

Weshalb wird die Spekulationssteuer entrichtet?

Beim Verkauf einer Immobilie wird in den meisten Fällen ein Gewinn erwirtschaftet. Gewinne aus anderen Einkünften, wie zum Beispiel der Lohnarbeit, werden versteuert. Durch die Spekulationssteuer wird also verhindert, dass diese Art, Einkünfte zu generieren, anderen Einkommensarten gegenüber einen Vorteil hat, weil steuerfreie Gewinne eingestrichen werden können.

Dadurch, dass die Spekulationssteuer erst nach einem längeren Zeitraum von zehn Jahren oder nach der Eigennutzung einer Immobilie entfällt, soll gewährleistet werden, dass Immobilien vermehrt an Personen fallen, welche ein Eigenheim besitzen wollen.

Würden Immobilien ohne Gewinnverluste durch Steuern einfach jederzeit gekauft und verkauft werden können, würde dies zu einem unberechenbaren Immobilienmarkt führen. Es käme häufiger zu Eigentümerwechseln, welche zu vermehrten Kündigungen und Neuverträgen mit Mietern führen würden.
Auch steigen die Preise von Immobilien durch die längere Bindung weniger stark und es werden weniger Immobilien erworben, welche zum Reinen Profit nach sehr kurzer Zeit wieder abgegeben werden.

Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?

Wie bereits erwähnt wird die Spekulationssteuer nur dann gezahlt, wenn mit dem Verkauf ein Gewinn erzielt wurde. Die Steuer wird somit auch nur auf den Gewinn entrichtet und nicht auf den gesamten Verkaufspreis.
Der Gewinn ergibt sich zunächst aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis.

Weiterhin werden vom Ergebnis die Kauf- und Verkaufskosten abgezogen. Dazu gehören zum Beispiel die Maklerprovision, die Grunderwerbssteuer, die Kosten für den Notar oder die Kosten für Verkaufsinserate.
Außerdem können Kosten für Reparaturen und Modernisierungen ebenfalls abgezogen werden.
Falls für den Kauf ein Bankdarlehen aufgenommen wurde und die Bank aufgrund des vorzeitigen Verkaufs eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, kann auch diese vom Gewinn angezogen werden.

Auf den Gewinn angerechnet wird außerdem die Abschreibung der Immobilie.
Über einen Zeitraum von 50 Jahren können 2% des Kaufpreises pro Jahr abgeschrieben werden. Da diese Abschreibung vorgenommen wird, weil davon ausgegangen wird, dass das Gebäude mit der Zeit an Wert verliert, kann die Abschreibung nur für das Gebäude und nicht für das Grundstück vorgenommen werden.

Auf den so errechneten zu versteuernden Gewinn wird die Spekulationssteuer gezahlt. Da diese ein Teil der Einkommenssteuer ist, wird hier der persönliche Steuersatz, mit welchem auch das Einkommen versteuert wird, angewandt.

Beispielrechnung

Wir gehen davon aus, dass eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro erworben wurde.
Aus persönlichen Gründen muss die Immobilie bereits nach sechs Jahren verkauft werden.
In dieser Zeit wurde das Dach modernisiert.
Der Verkaufserlös beträgt 700.000 Euro.

Auf diese 175.000 Euro wird nun der persönliche Einkommenssteuersatz angewandt.
Beträgt dieser z.B. 24%, ergibt sich eine Spekulationssteuer von 42.000 Euro.
Bei einem maximalen Steuersatz von 45% müssen 78.750 Euro gezahlt werden.

Sonderfall: Erbe oder Schenkung

Die Spekulationssteuer orientiert sich stets am Kaufdatum einer Immobilie. Wird eine Immobilie durch Erbe oder Schenkung erlangt, wird die Spekulationssteuer nicht zurückgesetzt.

Haben die Vorbesitzer die Immobilie bereits über zehn Jahre lang besessen oder haben sie lange genug selbst darin gewohnt, um die Spekulationssteuer beim Verkauf nicht zahlen zu müssen, muss auch der neue Besitzer diese Steuer nicht zahlen, wenn er die Immobilie veräußert.
Hat der Erbe oder der Beschenkte selbst zum Zeitpunkt der Übertragung der Immobilie bereits selbst in der Immobilie gewohnt, wird auch diese Zeit angerechnet, wenn er die Immobilie verkaufen möchte.

Nur, wenn zwischen dem Kauf und der Übertragung noch keine zehn Jahre vergangen sind und weder die Vorbesitzer noch die neuen Besitzer die Immobilie selbst ausreichend genutzt haben, muss der neue Besitzer beim Verkauf die Spekulationssteuer zahlen oder andernfalls die Immobilie so lange halten, bis die Spekulationsfrist abgelaufen ist. Die Haltedauer des Vorbesitzers wird dabei angerechnet.

Fazit

• Die Spekulationssteuer soll verhindern, dass Immobilien für den schnellen Profit erworben und schnell wieder verkauft werden.
• Die Spekulationssteuer entfällt, wenn eine Immobilie vor dem Weiterverkauf mindestens zehn Jahre gehalten wurde.
  • Sie entfällt außerdem, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren zuvor die Immobilie selbst genutzt hat. Dabei muss sich die Eigennutzung nur im Vorjahr über die vollen zwölf Monate erstrecken.
• Die Steuer wird nur für den Gewinn nach dem Verkauf berechnet. Unter anderem werden die Nebenkosten aus Kauf und Verkauf sowie Kosten für Reparaturen und Modernisierungen rausgerechnet. Dafür wird die Abschreibung eingerechnet.
  • Wie hoch der Steuersatz genau ist, hängt von der jeweiligen Einkommenssteuer des Eigentümers ab.