Euroval presenta un nuevo informe de evolución y tendencias del mercado de la vivienda en España, con el que, a partir de un conocimiento de lo que viene ocurriendo en nuestro mercado, puede obtenerse una visión prospectiva.

En el informe se toman precios absolutos tasados y transacciones, tanto para vivienda nueva como usada, para el conjunto de España y por comunidades autónomas, resultando de interés la forma secular en que ajustan transacciones y precios. Se analizan las relaciones entre el empleo, como variable que favorece la demanda, y los precios medios y transacciones, mostrando que el mercado responde en buena medida al mantenimiento de la actividad económica y el empleo. El informe también recoge la oferta a partir de las viviendas iniciadas y terminadas, que es débil, y el stock de vivienda; y se incorporan datos de transacciones por parte de extranjeros, cuya principal característica es la estabilidad con que contribuyen a la demanda de vivienda.

 

Conclusiones:

• Se confirma como característica secular, que el mercado de vivienda en España ajusta con caídas en las compras, mientras los precios tardan más en frenarse. Son aún más marcadas las diferencias entre vivienda nueva, con muy pocas transacciones y precios al alza, y vivienda usada, donde las compraventas caen pero se estabilizan los precio.
• Los datos nos permitían afirmar que en 2023 las transacciones de vivienda habían caído significativamente, pasando, el ya bajo nivel de compraventas en vivienda nueva, de 67.763 transacciones en 2022 a 60.030 en 2023, y la usada de 649.971 en 2022 a 578.492 en 2023. Esta tendencia se confirma y mantiene en 2024.
• La caída de actividad del mercado se da con precios de vivienda nueva que suben de una media de 260.813€ en 2022 a 269.417€ en 2023, y prácticamente se estabilizan en la vivienda usada que en 2022 era de 174.610€ y pasa a 171.957€ en 2023. También esta tendencia sigue en 2024, matizada cuando se toman metros cuadrados y no datos absolutos.
• Este informe es esencial para comprender las dinámicas actuales del mercado de vivienda en España y ofrece perspectivas valiosas para análisis y toma de decisiones. Descárgalo ahora para obtener todos los detalles y datos completos.

 

Situación actual y perspectivas para 2024

Continúa la dualidad entre la vivienda nueva y usada; la nueva con oferta muy escasa y precios fuertemente al alza, y la vivienda usada con precios que se estabilizan y caída reciente en las transacciones.

En síntesis, el mercado español de vivienda muestra una fortaleza en estos últimos años, debido en parte al mantenimiento de la actividad económica y el empleo. El mercado se mira en el empleo, y encontramos relaciones entre variables del mercado de vivienda y el empleo, aunque la escasa disponibilidad de oferta puede hacer inefectiva las posibilidades de demanda, quitando relevancia a cualquier variable económica. La subida de tipos de interés, que ha operado con retardos, notándose en 2023, ha tenido efecto en las menores tasas generales de incremento de precios; y en 2024 el inicio de bajadas de tipos ayudará sin duda al mantenimiento del mercado de vivienda. El análisis de vivienda iniciada y terminada muestra que se mueven de forma vacilante, con una oferta muy insuficiente, que es el núcleo principal del problema del mercado de vivienda en España, como hemos destacado en un trabajo reciente con una comparación internacional.

La compra por extranjeros se consolida en 2024 como un elemento de apoyo al mercado de vivienda, aunque también se ralentiza, pero depende en su peso relativo de la evolución de las compraventas totales, de manera que, si éstas caen, pero el mercado extranjero cae menos, aumentará su peso en el total de compraventas.

Habría que considerar que, junto a una demanda de vivienda no atendida por la oferta, las subidas de precios pueden reflejar en parte una mejor calidad de la vivienda, por las exigencias de los compradores y la disponibilidad de los promotores a ofertar esta vivienda de calidad. De esta forma, se estaría comparando tipos de viviendas distintos, y con transacciones reducidas, que no reflejaría necesariamente la variación de precio que se establece para productos homogéneos.

Para este año 2024 esperamos que se consoliden los proyectos de construir para alquilar, y en un trabajo realizado en el entorno de Euroval, se comprueba que en las carteras de las SOCIMI el peso del residencial supera el 15% frente a un 11,5% de años anteriores. Asimismo, se mantienen las expectativas de que los convenios públicos y privados para el uso de suelo, y la rehabilitación de vivienda, den fortaleza al sector de la vivienda.

Siguiendo la estructura de años anteriores esta nueva edición de Inmocoyuntura actualiza la evolución de precios tasados y transacciones realizadas de vivienda, distinguiendo entre vivienda nueva y usada, para España y comunidades autónomas. Se incorporan también datos de transacciones por parte de extranjeros.

La segunda parte trata de las relaciones entre el empleo, como variable que favorece la demanda, y los precios medios y transacciones. La parte tercera muestra la oferta de vivienda a partir de las viviendas iniciadas y terminadas, tanto para España como por comunidades autónomas. Esta visión de cómo evoluciona nuestro mercado de vivienda proporciona una perspectiva útil en el análisis de la situación actual

Esta nueva edición de Inmocoyuntura se estructura en tres partes:
En la primera se analiza la evolución conjunta de los precios y transacciones de vivienda, distinguiendo entre vivienda nueva y usada, para España y comunidades autónomas. Tomamos siempre precios tasados y transacciones efectivamente realizadas lo que, junto con la perspectiva de los años considerados, proporciona una información sólida de los ajustes que se han dado en los mercados de vivienda, la situación actual, y perspectivas probables.

Se incorporan también datos de transacciones por parte de extranjeros, residentes o no.

La segunda parte trata de las relaciones entre el empleo, como variable de demanda, y los precios medios y transacciones.

La parte tercera muestra la oferta de vivienda a partir de las viviendas iniciadas, terminadas y le evolución del stock disponible para la venta, tanto para España como por comunidades autónomas. 

 

Principales Conclusiones

 

En la evolución de precios y transacciones de vivienda nueva permanece el nivel relativamente bajo de compraventas, que son 71.734 en 2021, y aunque suben respecto a 2019, no llegan al 20% de las que se daban hace quince años, y suponen sólo el 12% del total de compraventa actual de vivienda. Sin embargo, los precios siguen incrementándose con fuerza y pasan de una media de 234.646 euros en 2019, a 255.428 en 2021.

En cuanto a la vivienda usada, las transacciones suben a 602.280 en 2021, después de caer en 2020; la media de los tres años 2019, 2020 y 2021, es similar a las que se daban en 2019. Los precios suben significativamente y pasan de una media de 150.138 euros en 2019, a 166.857 euros en 2021. De acuerdo con nuestro trabajo sobre proyecciones de precios a tres años, los precios medios de la vivienda en España se encuentran estabilizados con tendencia media ligera al alza en la vivienda usada, y más intensa en vivienda nueva. Las transacciones en vivienda usada se mantienen y las de vivienda nueva crecen, pero dentro de los bajos niveles en que se encuentra este mercado.

Incorporamos también la evolución de la compra por parte de extranjeros, residentes o no, como complemento foráneo de la demanda; actualmente las compraventas por extranjeros suponen el 15,3% del total del mercado, mostrando estabilidad en los últimos años, y una fuerte concentración en Comunidad Valenciana (27,4%), Andalucía (20,7%) y Cataluña (14,9%), de manera que sólo tres comunidades suponen el 63% del total de compraventas por extranjeros.

Aunque no se establece una relación causal, se comprueba que precios, transacciones y empleo, son variables que evolucionan juntas, sobre todo es significativa para empleo y precios de vivienda usada en el período reciente 2013 a 2021 (coeficiente de 0,84, siendo 1 la correlación absoluta); sin embargo, esto no es así para la vivienda nueva, cuyos precios se mueven de manera independiente y al alza. Similar correspondencia (0,88) se da entre las transacciones de vivienda usada y el empleo para ese mismo período, pero no para la vivienda nueva. La conclusión para los momentos actuales es que puede calcularse una relación entre la continuidad en la creación de empleo y el buen funcionamiento del mercado de vivienda usada.

Se ofrecen en gráficos y mapas información sobre viviendas iniciadas, terminadas y en stock, disponibles para la venta, en los que se observa una fortísima concentración espacial en la comunidad de Madrid, y provincias del Este y Sur de España. Las viviendas iniciadas en España pasan de 96.245 en 2019 a 100.182 en 2021, tras caer a 76.930 en 2020.

Por su parte, las viviendas terminadas siguen su inercia y pasan de 71.562 en 2019, a 77.561 en 2020, y 84.091 en 2021, mostrando resiliencia pese a la difícil situación de estos años. La presión al alza de los precios es señal sin embargo de falta de oferta, y está pendiente de consolidarse la construcción para alquiler, que daría un impulso a la promoción. El stock de vivienda que se reducía paulatinamente, apenas se mueve en los últimos años, permaneciendo alrededor de 456.000 viviendas.

Esta nueva edición de Inmocoyuntura se estructura igual que el último informe publicado a finales de 2020, permitiendo establecer comparaciones entre ambos. En primer lugar, analizamos las relaciones entre transacciones y precios, distinguiendo entre vivienda nueva y usada, al ser dos mercados que ajustan de manera diferente; en el mercado de vivienda nueva las transacciones se mantienen a un nivel bajo y estable, y los precios continúan con su tendencia a permanecer altos; en el de vivienda usada hay una caída importante de las transacciones, aunque no de los precios. Para 2021 vemos estable el mercado de vivienda nueva, y recuperación de las transacciones en el de vivienda usada, manteniéndose los precios. Destacamos las diferencias y similitudes de cada comunidad autónoma con el comportamiento medio del mercado nacional.

El segundo aspecto que abordamos es el empleo en relación con la vivienda. Aunque no es la única variable explicativa, se relaciona en general estrechamente con el precio de la vivienda, sobre todo entre 2013 y la actualidad. No ocurre lo mismo con el empleo y las operaciones de compraventa de vivienda nueva, estabilizadas a un nivel bajo y sin relación con otras variables económicas; pero sí hay una correlación interesante entre empleo y compraventa de vivienda usada.

En tercer lugar, seguimos comparando la situación actual con la de 2004, en precios y transacciones, pues la perspectiva de estos años de auges, caídas, y recuperación, nos muestra la situación de partida en España y cada comunidad autónoma, los desequilibrios en cada una de ellas, la desigual evolución de las variables y los distintos procesos de ajuste seguidos. También la visión desde 2008 a hoy de las viviendas iniciadas, terminadas, y stock, ofrece información interesante sobre cómo ha ido cambiando el mercado de vivienda en España.

Esta consideración del sector en el tiempo nos ha permitido no desviarnos sustancialmente en las proyecciones que hacíamos en nuestro último informe. Particularmente resultó cierta la afirmación de que los fundamentos sólidos de las compañías que en él operan, daba confianza para superar las incertidumbres en 2020. A medida que se estabiliza la situación, Euroval, y su Instituto de Análisis inmobiliario, esperan que Inmocoyuntura siga siendo de utilidad para sus clientes y quiénes tengan interés por el mercado de la vivienda.

En esta nueva edición de Inmocoyuntura tratamos tres aspectos del mercado de la vivienda. Primero analizamos las relaciones entre transacciones y precios, distinguiendo entre vivienda nueva y usada, al ser dos mercados que ajustan de manera diferente; en el mercado de vivienda nueva las transacciones se mantienen a un nivel relativamente bajo, con precios altos; en el de vivienda usada se dan ajustes moderados de precios que permiten niveles elevados de compraventas. A partir de estas combinaciones de precios, transacciones, viviendas nuevas y usadas y de las diferencias y similitudes de cada comunidad autónoma con el comportamiento medio del mercado nacional, resultan patrones que de­nen la evolución y potencial de los diferentes mercados.

El segundo aspecto que abordamos es el empleo en relación con la vivienda. Aunque no es la única variable explicativa de la demanda, se relaciona estrechamente con el precio de la vivienda. No ocurre lo mismo con las operaciones de compraventa, pero al distinguir por períodos en la serie que tomamos, surgen ideas en torno al papel que puede jugar el empleo en la evolución del mercado, dadas la situación actual y previsible del mercado laboral. Distinguimos también entre vivienda nueva y usada.

En tercer lugar, comparamos la situación actual con la de 2008, y la perspectiva de estos años sobre viviendas iniciadas, terminadas, y la evolución del stock de vivienda disponible para la venta, nos muestra la situación de partida de cada comunidad autónoma, los desequilibrios en cada uno de ellos, la desigual evolución de estas variables de oferta, y los distintos procesos de ajuste seguidos.

La peculiaridad de este año 2020 obliga a ser cautelosos en las proyecciones de las magnitudes inmobiliarias, incorporando la información más reciente y completa de que se disponga, ya que las expectativas sobre el sector son volátiles y cambian según los escenarios con que se trabaja respecto a la pandemia. Aunque la in‑uencia en el precio no se mani­esta aún claramente, se posponen operaciones al aparecer incertidumbres sobre las mismas; sin embargo, el sector muestra los fundamentos sólidos de las compañías que en él operan, lo que da con­anza para superar las difíciles circunstancias actuales.

Con este ánimo, Euroval y su Instituto de Análisis inmobiliario, esperan que esta edición de Inmocoyuntura sea de utilidad para sus clientes y quiénes tienen interés por el mercado de la vivienda.

Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario presentan este estudio periódico en el que se ofrece información sistemática y homogénea del sector. En este informe se proporcionan datos sobre los precios mínimos y máximos de viviendas, referidos a los precios más frecuentes por metro cuadrado, y a precios absolutos mínimos y máximos absolutos, obtenidos por Euroval de la forma comentada en el apartado Tratamiento de los datos.

Estos precios se dan tanto en ámbito autonómico, como para las capitales de provincias. Además, se relacionan los precios mínimos y máximos por metro cuadrado más frecuente con las operaciones de compraventa o transacciones.

Dentro del mismo también se presentan la relación de valores medios de transacciones y el número de las mismas. Esta relación se muestra tanto para viviendas nuevas como para viviendas usadas, agregando la información a nivel nacional y nivel autonómico. Otro de los puntos tratados es la evolución de las viviendas iniciadas frente a las viviendas terminadas, conjuntamente con el stock de viviendas nuevas en España.

También se muestra la evolución de tasaciones y el número de hipotecas, siendo un indicador del mercado inmobiliario. Por último, se analiza la correlación entre la evolución del precio por metro cuadrado y el número de ocupados en España.
Sin embargo, a efectos de datos estadísticos la aportación del Informe se centra en los precios mínimos y máximos de viviendas mencionados.

Se han realizado hasta el momento quince informes. con periodicidad semestral, aunque los dos últimos números han sido anuales. De esta forma, los resultados son más fácilmente comparables y se obtiene una idea más clara de la evolución de los precios. Se ha ido mejorando y ampliando la base de datos y los resultados obtenidos son más consistentes.

Aunque hay diferencias espaciales, que dependen principalmente de la muestra, los precios mínimos y máximos más frecuentes se han perfeccionado estadísticamente. En general, tanto los datos y resultados como el formato en el que se presenta el informe han ido evolucionando y enriqueciéndose.

En la actual actividad inmobiliaria en España, el 90% de las transacciones se realizan sobre vivienda usada.

El Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2019, que este año llega a su decimoquinta edición recoge los precios absolutos más frecuentes para provincias, capitales de provincia y comunidades autónomas, junto al volumen de transacciones, variaciones de precios y vivienda nueva y usada, se muestra un aumento respecto al 2014 del 9% de media sobre el precio para todo tipo de vivienda libre.

A pesar de la recuperación, que se confirma en todos los indicadores clave, la actividad del sector inmobiliario español está supeditada a la segunda mano o vivienda usada, con un volumen de transacciones y precio medio cercanos a niveles del 2005; sin embargo en esos años las compraventas se repartían a partes iguales entre viviendas nuevas y usadas.

 

El informe analiza dos mercados muy diferenciados, de vivienda nueva y usada, con ajustes muy distintos.

 

La vivienda nueva sube en precios y transacciones entre 2004 y 2006; a partir de 2007 caen las compraventas pero no los precios, y sólo en 2011 se ajustan algo los precios y las transacciones pasan de casi 400.000 viviendas por año a menos de 50.000, donde permanecen –con un ligero repunte- también en los precios medios, que supera en 2019 los 225.000 euros por vivienda, por encima de los 195.000 a que llegaron en 2007 y 2008. Este patrón se reproduce a escala en casi todas las comunidades autónomas, aunque hay diferencias.

En la actualidad la compraventa de vivienda nueva se dan en zonas muy localizadas, donde hay una clara demanda y se ofrece un tipo de vivienda que hemos calificado como relativamente cara.

 

Por otra parte, el mercado de vivienda usada, a diferencia de la nueva, ajusta precios, y en la actualidad recupera el nivel de transacciones, que en 2019 superará los 500.000, que se daban en 2005, y los precios están en una media cercana a los 150.000 euros, muy similar al año 2005.

 

 

Puede decirse de la vivienda usada que hay un punto donde se encuentran oferta y demanda, mientras que en la vivienda nueva las transacciones son pocas, de viviendas caras, y muy localizadas. Se pone de manifiesto que hay provincias donde la dinámica de actividad económica, población, demanda local y foránea, hacen que los precios de la vivienda aumenten a tasas sustanciales, que dobla la media nacional de los últimos cuatro años como en Madrid con un 23% o Barcelona con un 22%, seguidas de Baleares 18%, Las Palmas 18% o Málaga 17% de incremento; y otras zonas donde los precios evolucionan muy lentamente, o a tasas que continúan siendo negativas como en Segovia -7%, Soria -5.6% o Cuenca -5%.

 

En  cuanto a construcción, Andalucía, Cataluña y Galicia se mantienen en la media nacional, aunque el número de viviendas terminadas se ralentiza con respecto a las iniciadas, excepto en Madrid donde ambas crecen con fuerza, al igual que en Canarias. En Aragón, Baleares, y País Vasco se frenan las viviendas iniciadas y se estancan las terminadas. Se ve, pues, que en algunos territorios hay una dinámica decidida de construcción, mientras que en otros se inician viviendas, pero se ralentiza la terminación por dudas que pueden surgir respecto a la capacidad de absorción por el mercado.

 

CONCLUSIONES

Junto con la disparidad espacial de las viviendas iniciadas y terminadas,  se da la desigual distribución de precios mínimos y máximos, evolución de precios y transacciones –con los dos mercados diferenciados de vivienda nueva y usada-. La forma tan desigual con que se está dando la recuperación del mercado inmobiliario residencial en España, muestra la necesidad de contar con buena información sobre la dinámica de mercados locales.

El Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2018, que este año llega a su décimo cuarta edición, analiza indicadores clave de la actividad inmobiliaria en España en base a datos definitivos de 2017, lo que permite identificar algunas de las principales tendencias de nuestro mercado residencial.

La peculiaridad de este informe es que trabaja con precios mínimos y máximos más frecuentes a los que puede comprarse hoy una vivienda, lo que proporciona una información útil tanto para la demanda como para la promoción.

Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario publican en esta edición  información sobre precios mínimos y máximos más frecuentes de viviendas en provincias y sus capitales.

Se confirma que aunque hay una tendencia general al alza de precios, la dispersión entre los mismos es considerable; con esta cautela, los mínimos y máximos más frecuentes en España están en 750 euros y 3.100 euros, por metro cuadrado, respectivamente.

Encontramos también que hay operaciones en las que los precios se ven alterados –casi siempre a la baja- por la colocación puntual de paquetes de viviendas. Sin embargo, hay sólo tres capitales donde se registran caídas en los precios mínimos, y siete en las que hay caídas en los precios más altos. En otras, como San Sebastián y Madrid, suben tanto los mínimos como los máximos.

Las diferencias entre máximos y mínimos se han reducido en los últimos años, pasando de 2.600 euros por metro cuadrado en 2010, a 2.200 en la actualidad, lo cual se debe tanto a variaciones en los máximos como en los mínimos. Se proporciona también información sobre precios absolutos para todas las capitales de provincia.

 

El informe ofrece detalle de la distribución y concentración de precios en diez tramos, y en general en los dos primeros tramos de precios más bajos se concentra más del 50% de todas las viviendas. Esta misma información figura para todas las provincias, donde la muestra es más representativa. En dos Anexos se estudia con más detalle aún los precios mínimos y máximos absolutos por capitales y provincias, que permiten una mayor desagregación, como son, para las capitales: Palma de  Mallorca, Barcelona, Madrid y San Sebastián; y para provincias: Baleares, Barcelona, Gerona, Guipúzcoa, Madrid y Málaga.

 

Andalucía, Cataluña, Madrid y Valencia representan el 65% del total de transacciones realizadas en España

• El precio de vivienda por metro cuadrado en capitales de provincia se estabiliza con una leve reducción tanto de los máximos como de los mínimos

• Las operaciones de compraventa de vivienda crecerán un 20% en el periodo 2016-2017

• Solo una de cada 10 operaciones de compraventa se realiza sobre vivienda nueva

• Los alquileres más caros se encuentran en Baleares, Barcelona, Guipúzcoa, Madrid, Málaga y Vizcaya

 

La estabilidad del precio de vivienda por metro cuadrado, la hegemonía de la vivienda de segunda mano y el incremento de la compraventa de viviendas en un 20% en el periodo de 2016-2017 son algunas de las principales conclusiones del décimo tercer Informe de Coyuntura Inmobiliaria de Euroval, el informe en el que se analizan los indicadores clave de la actividad inmobiliaria en España durante el primer semestre de este año.

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Al analizar los precios de vivienda de capitales de provincia, el informe concluye que, en términos generales, el precio más frecuente por metro cuadrado en capital de provincia se reduce, pero de forma muy ligera, pudiéndose hablar prácticamente de estabilidad. Entrando al detalle, se aprecia cómo los precios máximos se reducen un 4% en comparación con 2016, situándose en torno a 2.765 euros por metro cuadrado, e igual ocurre con los mínimos, que están en los 568 euros por metro cuadrado, un 5% menos que el año pasado. De hecho, en 23 capitales se reducen tanto los precios mínimos como máximos, sirviendo como ejemplo Santander, La Coruña o Cádiz, y tan solo 7 capitales registran un aumento en los mínimos y los máximos, como son San Sebastián, Gerona o Granada. En 11 capitales los precios se mantienen estables con suaves caídas, y en 8 se mantienen estables con ligeras subidas.

En este informe, como en los anteriores, también se ha analizado la distribución de los precios absolutos más frecuentes de vivienda, con un procedimiento empleado para su obtención que consiste en recoger una muestra de las ofertas y tasaciones de viviendas en cada capital de provincia en el primer semestre de 2017. Esta muestra, ordenada por valores, se divide en 10 intervalos de precio iguales en cada una de las capitales para determinar dónde se encuentra el mayor número de viviendas observándose que, en general, el segundo y tercer intervalo, que reproducen a las más baratas, representan al 30% de todas ellas. También se indica cómo las capitales que presentan los intervalos más amplios son Barcelona, Guipúzcoa y Madrid, siendo mayores a 100.000 euros. Las amplitudes o diferencias más pequeñas se dan en Zamora, Orense y Teruel, menores a 25.000 euros. Los últimos tramos, donde se encuentran las viviendas más caras, siguen sin representar un porcentaje significativo. Tanto Madrid como Barcelona concentran en sus 4 primeros tramos de precios el 89% del total de los datos.

Si se analizan las operaciones de compraventa por periodos, el informe recoge cómo en el periodo de 2014-2015 se dio un aumento del 10%, un 14% en 2015-2016, y se estima un incremento de casi un 20% en 2016-2017. Al analizar este dato por Comunidades Autónomas, el menor crecimiento se registra en el País Vasco, y el máximo en Castilla- La Mancha. En lo que se refiere a tipología de viviendas, las transacciones de nuevas residencias disminuyen, mientras que las de segunda mano aumentan: solo una de cada 10 operaciones se realiza sobre vivienda nueva, lo que explica en parte la lenta reducción del stock de vivienda nueva y la falta de promoción.

En relación a la vivienda protegida, se aprecia cómo el número de transacciones de vivienda nueva en 2016 ha disminuido respecto al año anterior, si bien los de la vivienda protegida de segunda mano han aumentado. Al realizar una perspectiva para 2017 sobre las viviendas protegidas, los expertos de Euroval se muestran favorables, estimándose un aumento de éstas en un 13%.

Una vez más, el mayor número de operaciones de compraventa sigue dándose en Andalucía, concentrando un 18% del total de transacciones. Le suceden Cataluña, Madrid y Valencia que, junto con Andalucía, representan cerca del 65% del total de transacciones realizadas en España. Donde menos actividades comerciales se registran es en La Rioja, con menos de un 1%, seguido de Cantabria, Extremadura, Asturias y Murcia, con menos de un 2%. La comunidad donde más transacciones se hacen en función de su población es Madrid, exactamente 81 transacciones por cada 1.000 habitantes, seguida de Valencia con 72 y Cataluña con 69. En cambio, la comunidad donde menos es Asturias, con casi 2 transacciones por cada 1.000 habitantes, seguida de Baleares con 2 y Navarra con 3.

Como novedad, este informe correspondiente al primer semestre de 2017 recoge los precios de alquiler anual. Así, se conoce que los alquileres más caros (los que cuestan más de 7.000€ al año) se encuentran en las provincias de Baleares, Barcelona, Guipúzcoa, Madrid, Málaga y Vizcaya. Los que rondan entre 5.600 y 7.000 € anuales se consideran medios y se dan en Alicante, Cádiz, Cantabria, Gerona,  Granada, Huelva, Las Palmas, La Rioja, Navarra, Salamanca, Sevilla, Tarragona, Tenerife, Valencia, Valladolid y Zaragoza.

En palabras del presidente de Euroval, José Vázquez Seijo, “nuestro Informe de Coyuntura Inmobiliaria nos permite identificar algunas de las principales tendencias del mercado residencial español. Pese a la falta de promoción y un claro giro hacia el alquiler, podemos concluir que el sector de la vivienda está viviendo un periodo de estabilidad”.

Después de un prolongado período de duro ajuste, el valor de las viviendas recupera los niveles que tenía en 2004, pero con la mitad de transacciones que en aquel año.

Esta es una de las conclusiones del Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2017, que este año llega a su duodécima edición, analizando indicadores clave de la actividad inmobiliaria en España en base a datos definitivos de 2016, lo que permite identificar algunas de las principales tendencias de nuestro mercado residencial.

La peculiaridad de este informe es que trabaja con precios mínimos y máximos más frecuentes a los que puede comprarse hoy una vivienda, lo que proporciona una información útil tanto para la demanda como para la promoción.

De acuerdo con los datos recogidos en el informe, la comparación entre los años 2015 y 2016 sigue sin mostrar ningún patrón en el comportamiento de los precios por metro cuadrado, pues estos suben y bajan territorialmente respondiendo a características concretas de los mercados locales. Como estas subidas o bajadas no son significativas, se puede hablar en general de una estabilidad en el valor de los activos residenciales. Así, durante 2016 los precios mínimos por metro cuadrado subieron en 29 capitales de provincias y los máximos lo hicieron en otras 27 (con Barcelona, Madrid y Bilbao como ciudades más destacadas), mientras que en 18 capitales coincidieron subidas tanto de precios máximos como mínimos. En valores absolutos y a nivel nacional, los precios mínimo y máximo del metro cuadrado se situaron en 2016 en 599 y 2.886 euros, con pequeño ascenso, respecto a 2015, de 1,8% y 1,1%, respectivamente. El informe de Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario apunta que “esta evolución pueda deberse a la situación del mercado, que sigue en niveles relativamente bajos en cuanto a transacciones”.

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El informe da por prácticamente concluido el período de descenso en el valor de la vivienda en relación a los precios medios del bienio 2006-2008, que se corresponden con los más altos de la serie.

No obstante, el informe también señala que este ajuste seguirá produciéndose, aunque de manera más moderada y específica, espacialmente, por tipo de vivienda, y con diferencias puntuales según se trate de precios mínimos o máximos. En 2016 ha sido el caso, por ejemplo, de San Sebastián, Huelva, Teruel, Guadalajara, Huesca, Oviedo y Cuenca, con descensos en los precios de más del 5%, cuando en 2015 la evolución fue justo la inversa. Por el contrario, Madrid, Barcelona, Valladolid, Pamplona, Ourense, Cáceres, Vitoria o Valencia experimentaron subidas de más del 5% en 2016. Únicamente en 9 capitales de provincia los precios permanecieron invariables con respecto al pasado año (Zaragoza, Almería, Toledo, Lleida, Salamanca, Soria, Alicante, Logroño y Zamora).

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Se analiza en qué precios mínimos y máximos se encuentra el mayor porcentaje de viviendas a la venta en nuestro país en base a 10 intervalos de precios iguales por cada capital de provincia.

La principal conclusión de este análisis es que este porcentaje se concentra en los cuatro primeros tramos de la escala, a pesar de que, como se señala, el primer intervalo, donde están las casas más baratas, haya perdido relevancia. Idéntica situación se registra para las viviendas ofertadas en provincias.

Por otra parte, los últimos tramos de la escala, donde están las viviendas más caras, nunca han representado un porcentaje significativo. Por ejemplo, en el caso de Madrid y Barcelona los dos últimos intervalos de la escala de precios definida para cada una de estas ciudades solo suponen el 2% de las viviendas puestas a la venta. Estos porcentajes, con ligerísimas variaciones, se mantienen en el resto de las capitales de provincia españolas, excepto en San Sebastián y Jaén donde son del 7% y 31%, respectivamente, aunque con diferencias muy fuertes en precios absolutos.

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También se constata que la tendencia al alza en el volumen de compraventas de vivienda en España “puede considerarse sostenida”, si bien relativiza la intensidad del incipiente despegue inmobiliario, que se debe principalmente a la vivienda usada. Esta situación explicaría, en opinión de los autores del informe, la lenta reducción del stock de vivienda nueva, por una parte, y la falta de promoción, por otra. De hecho, tal y como destaca el informe, “por cada vivienda nueva vendida en España existen ocho transacciones de vivienda de segunda mano”. Aunque de manera menos acusada, esta realidad también es extrapolable al segmento de vivienda protegida.

En conjunto, el número de viviendas vendidas en España en 2016 creció un 13,9%, hasta alcanzar las 457.000 unidades. Cataluña y Baleares son las dos comunidades autónomas donde más crecieron las ventas en relación a 2015, un 20%, mientras que en Aragón y La Rioja fue donde menos, con incrementos por debajo del 5%. El mayor número de operaciones sigue dándose en Andalucía, que representa el 18,3% del total, seguida de Cataluña (16%) y la Comunidad Valenciana y Madrid (en torno al 14,5% ambas). En estas cuatro autonomías se concentra el 64% de todas las transacciones de viviendas que se formalizan en España.